Kako investirati u nekretnine: Ulaganje u nekretnine 101

Odlučivanje o tome kako ulagati u nekretnine znači analizirati vrste nekretnina, strategije, potencijalni rizik, izvore financiranja, prosječne prinose i vremenske rokove. Pregledat ćemo najčešće načine ulaganja u nekretnine, uključujući prevrtanje kuća, iznajmljivanje nekretnina, kupnju nekretnine za iznajmljivanje i kupnju komercijalnih nekretnina. Drugim riječima, ovo je ulaganje u nekretnine.

Ako želite osigurati financiranje sljedećeg ulaganja u nekretnine, pogledajte RCN Capital. RCN Capital je nacionalni, online zajmodavac koji nudi kredite za većinu vrsta ulaganja u nekretnine. Možete se prijaviti na mreži u samo nekoliko koraka i dobiti sredstva za samo 10 dana.

4 Uobičajene vrste ulaganja u nekretnine

Ulaganje u nekretnineNajbolje za
Fix-i-FlipsKratkoročni investitori koji žele kupiti, obnoviti i prodati nekretninu.
Najam nekretnineDugoročni investitori, portfeljni investitori i zemljoposjednici koji kupuju nekretnine s ciljem izgradnje kapitala.
Najam nekretnina za odmorInvestitori koji žele nadoknaditi dio svojih troškova odmora i izgraditi kapital s prihodima od najma.
Komercijalne nekretnineVlasnici tvrtki i / ili iskusni ulagači.

Evo četiri načina uključivanja u ulaganje u nekretnine:

1. Kako investirati u nekretnine Fix - & - Flips

Fix-and-flip ulaganje je najbolje za iskusne, kratkoročne investitore koji žele kupiti, obnoviti i brzo prodati nekretninu. Peraje potražiti nevolji svojstva s kapitalom potencijal koji može biti zrcaljeno u 12 mjeseci ili manje za prosječnu bruto dobit od 15% do 20%.

Tko popravlja - i - okreće su pravi za

Fix-and-flip nekretnine ulaganje je najbolje za nekretnine profesionalci, kao što su realtors, brokeri, i poduzetnici, kao i iskusni rehabbers. To je zato što flipsi, pogotovo leveraged ponude, zahtijevaju pažljiv odabir nekretnina, ciljane obnove i učinkovito izvršenje projekta kako bi bili profitabilni. Novaci riskiraju niske profite ili potencijalne gubitke prilikom prevrtanja.

Kao pravilo od oka, popraviti-i-flip nekretnina ulaganja je najbolje za investitore s dva do tri ili više prošlih rehab projekata. Međutim, popravci i peraje su ponekad neiskusne osobe koje se oslanjaju na licencirane izvođače da im pomognu u renoviranju. Kada je to slučaj, izvođač osigurava opseg rada na rehabilitaciji, kao i ponudu za očekivani ukupni trošak.

Svojstva fiksiranja i okretanja prava su strategija ulaganja u nekretnine ako imate sljedeće:

  • Iskustvo: Većina lenders će zahtijevati prethodno iskustvo u flipping svojstva. Ako ste novi u popraviti-i-flip ulaganja, najam ili partner s izvođač.
  • Vrijeme: Tri ili više mjeseci posvetiti se projektu popravka i okretanja; potrebno vam je vrijeme za kupnju, obnovu, susret s izvođačima, praćenje napretka i olakšavanje prodaje.
  • Fondovi: Dovoljno novca ili kredita za pokrivanje predujma. U većini slučajeva trebat će vam najmanje 20% vrijednosti nekretnine nakon popravka (ARV).
  • Svojstva s popustom: Pronalaženje neugodnih nekretnina prije drugih investitora i kupnja ispod tržišne vrijednosti bit će ključna komponenta vašeg uspjeha.
  • Tim podizvođača: Morat ćete izgraditi odnose s izvođačima i kooperantima kako biste osigurali najbolju kvalitetu za najbolju cijenu.

Izvođači, stručnjaci za nekretnine i investitori koji ne smetaju da sami obavljaju manje renovacije mogu biti prikladni za popravak i ulaganje u nekretnine. Za više informacija o ulaganju u nekretnine kroz popravke i popravke, pročitajte naš vodič o tome kako zaraditi novac u kućama.

Troškovi ulaganja za popravak i okretanje

Postoje četiri troška na ulaganje s fiksnim i povratnim ulaganjem: trošak stjecanja, renoviranje, troškovi držanja i troškovi prodaje. Oduzimanje tih četiriju troškova od vrijednosti nekretnine nakon popravka omogućit će vam da procijenite dobit na vašem flip-u. Ove troškove treba pažljivo razmotriti prije kupnje nekretnine kako bi se osiguralo da Vaša cijena ponude ostavlja mjesta za respektabilan povratak.

Troškovi koje je potrebno predvidjeti u ulaganju za popravak i okretanje:

  • Trošak nabave: Inspekcijski pregledi (350 do 700 USD), ozbiljni novčani depoziti (1% do 2% kupovne cijene), naknade za prijavu zajmodavca (300 do 500 USD) i troškovi zatvaranja.
  • Troškovi zadržavanja: Plaćanje hipoteke samo za kamate, porezi na imovinu, komunalne usluge i naknade HOA. Ako mjesečno, ove troškove pomnožite s vremenskim okvirom koji očekujete da ćete zadržati imovinu.
  • Trošak obnove: Ovisno o opsegu posla, troškovima izvođača proračuna, projektiranju, arhitektima, rušenju, građevinskim materijalima, dizajnerima i naknadama za izdavanje dozvola.
  • Trošak prodaje: Naknade za posredovanje nekretninama (5% do 6% prodajne cijene) i troškovi zatvaranja prodavatelja (1% do 2%)

Upravljanje fiksnim troškovima i vremenskim okvirima značajno utječe na Vašu donju granicu. Kašnjenja koštaju novac; oni bi trebali biti očekivani i planirani za planiranje popravka i okretanja projekta, pogotovo ako ste novi u kućama. Ako se vaša investicija financira i dođe do kašnjenja, zajmodavci mogu produljiti uvjete otplate kredita za dodatne kazne i naknade, ali to dodatno povećava troškove držanja i smanjuje neto dobit od bilo kojeg ulaganja koje je moguće popraviti.

Financiranje investicija u nekretnine s fiksnim i povratnim informacijama

Fix-and-flip ulaganje se obično financira kratkoročnim kreditima koji se nazivaju krediti s tvrdim novcem. To su zajmovi samo za kamate koji se mogu koristiti za pokrivanje i kupnje i odvikavanja flip-a. Tržišni zajmodavci obično posuđuju do 75% ARV-a sa stopama između 7,5% i 12%, naknadama od 1,5% do 2,5% i rokovima otplate od tri do 12 mjeseci.

Tvrdi novac krediti su najčešći tip popraviti-i-flip financiranja. No, neki investitori plaćaju za svoja ulaganja s fiksnim i zrcaljenim sredstvima koristeći svu gotovinu, često koristeći sredstva iz IRA-e. Novac omogućuje investitorima da brže kupuju kuće u odnosu na kredite za rehabilitaciju, a također rezultiraju nižim troškovima držanja i zatvaranjem troškova, čime se povećava potencijalna dobit investitora.

Prosječni povratak popravka - & - flip

Prosječni bruto prinos na fiksno-i-flip je oko 20%, izračunava se uzimajući prosječno popraviti-i-flip bruto dobit od $ 30.000 i podjele ga na prosječnu prodajnu cijenu od $ 150,000. Neto dobit je dobit preostala nakon što su svi troškovi plaćeni. Povrati će se značajno razlikovati na temelju projekta i da li ste prepoznali dobra svojstva za okretanje ili ne.

Kada pregledavate svoju dobit, budžet za poreze na svakom projektu popravka i okretanja. Dobit za popravke i popravke idealno se zarađuje u razdoblju od 12 mjeseci, stvarajući kratkoročni kapitalni dobitak i oporezuje se na vašem redovnom dohodovnom razredu.

Potencijalni rizici popravaka i popravaka

Iako je nagrada visoka, postoje potencijalni rizici u ulaganju u nekretnine. Ako ste novi i želite naučiti kako ulagati u nekretnine i popravke, preporučuje se da radite s licenciranim izvođačem kako biste stekli iskustvo u upravljanju proračunima i vremenskim rokovima. Prekoračenja troškova i vremenskih rokova su najveći rizik.

Konkretno, investitori koji popravljaju i okreću izloženi su:

  • Veći troškovi rehabilitacije od očekivanog: Investitor može uložiti 10.000 USD za zamjenu krova, ali kada se ukloni stari krov, nađe se veliko trulo drvo, što dodatno povećava troškove.
  • Veći troškovi održavanja od planiranog: ako projekt traje duže nego što se očekuje da će završiti, recimo dva dodatna mjeseca, morat ćete oduzeti troškove od svoje dobiti.
  • Kazna za produženje zajma: ako vaša nekretnina ne prodaje tako brzo kao što ste mislili da bi, vaš zajmodavac može produljiti kredit, ali će naplatiti kazne koje jedu u vašu dobit.

- Ako se oslanjate na generalnog izvođača da biste izvršili popravak u državi Texas, na primjer, oni ne moraju biti licencirani. Ostali rizici uključuju neočekivane troškove razvoja projekta, prepirke s gradovima i općinama kako bi se osigurala odstupanja u prostornom uređenju, pitanja prava na zemljište i potencijalni oblaci u vlasništvu nad predmetnom imovinom u kojoj se želi ulagati.

- Ben De Leon, predsjednik, De Leon Washburn & Ward, P.C.

Prosječni vremenski raspored ulaganja za popravak - & - flip

Prosječni vremenski okvir za projekt popravka i okretanja je šest mjeseci. Uvjeti za tvrdog zajmodavca obično su oko 12 mjeseci. Što brži investitor može prodati fiksni-gornji, manje mjesečnih troškova držanja i vjerojatnosti kazni, čime se povećava potencijalna dobit.

Procesi koji utječu na vremenski raspored investitora:

  • Due diligence: Mehaničke inspekcije i kućne inspekcije (10 radnih dana)
  • Proces kreditiranja: 15 do 30 dana
  • Odobrenje: 10 do 30 dana
  • Dostupnost izvođača: ovisi o godišnjem dobu i tržištu izgradnje
  • Tržište nekretnina: tržište kupca ili tržište prodavatelja
  • Rok zatvaranja: 30 do 90 dana

Kako investitori stječu iskustva u flippingu svojstava, te okupljaju timove izvođača radova, posrednike u prometu nekretninama i zajmodavce na koje se mogu osloniti, dobit će učinkovitost i smanjiti taj vremenski okvir. Ako je tržište prikladno, oni mogu odlučiti iskoristiti to iskustvo i učinkovitost tako što će pokrenuti posao s kućama.

Gdje možete dobiti financiranje za popravak i okretanje

Možete dobiti popraviti-i-flip kredite putem online i lokalne tvrdi novac lenders. RCN Capital je online zajmodavac koji nudi kredite za investitore. RCN nudi kredite do $ 2,500,00 i može vas financirati za samo 10 dana. Prijavite se online za nekoliko minuta.

Posjetite RCN Capital

2. Kako investirati u nekretnine za iznajmljivanje

Ulaganje u najam nekretnina (tzv. Buy-and-hold real estate investment) najbolje je za investitore koji planiraju posjedovati nekretnine dugoročno i planiraju upravljati ili upravljati outsourcingom. Investitori koji kupuju i drže potražuju prihode od najma, uvažavanje tržišta i porezne olakšice. Lenders nude vlasnicima najam stope počevši od 5% s do 30-godišnjim uvjetima i 80% LTV.

Tko iznajmljuje nekretninu koja ulaže je prava stvar

Najam imovine ulaganja je najbolje za pasivne dugoročne investitori žele kupiti stambene najam nekretnina, i to je popularna strategija za nekretnine početnike. Dugoročni najam nudi bolje mogućnosti financiranja i niže zahtjeve za kapitalom, što olakšava ulazak u te investicije. Ova svojstva uključuju obiteljske kuće, stambene zgrade i višestambene jedinice.

Uobičajeni oblici investitora kupnje i zadržavanja:

  • stanodavci: Posjedovati jedan do tri najam nekretnina i upravljati nekretninama sami uz pomoć softvera za upravljanje nekretninama.
  • Portfolio investitori: Posjedovati četiri do deset plus najam nekretnina i osloniti se na tvrtke za upravljanje nekretninama.
  • Investitori "ključ u ruke": Investitori koji kupuju nekretninu daleko od svog doma s najmoprimcem i tvrtkom za upravljanje na mjestu.

Troškovi iznajmljivanja nekretnine

Troškovi povezani s kupnjom i držanjem imovine su održavanje imovine, marketing za stanare i upravljanje imovinom. Dobro pravilo za procjenu održavanja je 1,5 puta mjesečna najamnina godišnje, a naknade za upravljanje kreću se od 8% tekuće mjesečne bruto rente do jedne mjesečne najamnine za novu prijavu stanara.

Dodatni troškovi povezani s kupnjom i držanjem ulaganja u nekretnine uključuju:

  • Troškovi financiranja: Naknade za odobravanje kredita i bilo koje točke
  • Zatvaranje troškova: Općenito 2% do 5% od kupovne cijene
  • Komunalne usluge: Za zajedničke prostore za koje je stanodavac odgovoran za plaćanje
  • Porezi na imovinu: Porezi su obično veći za investicijske nekretnine, oko 2% vrijednosti
  • Najam nekretnine Osiguranje: Godišnji prosjek $ 1.473 do $ 1.596 na 200.000 dolara ulaganja imovine
  • Naknade HOA: Ako je nekretnina stan ili dio susjednog stambenog objekta, naknade mogu pokriti vanjsko održavanje, komunalne usluge i sadržaje.

Financiranje za iznajmljivanje nekretnina Investiranje

Kupci i drži investitori koji ne plaćaju gotovinu oslanjaju se na konvencionalna hipoteka kako bi financirali svoje investicijske kupnje. Neki investitori koji kupuju i drže počinju kao odvjetnici, oslanjajući se na čvrste novčane zajmove za obnovu imovine; jednom iznajmljuju, oni refinance na konvencionalne hipoteka.

Uvjeti konvencionalnog kredita za ulaganja u nekretnine mogu uključivati:

  • Iznos kredita: 80% - 96,5% od kupoprodajne cijene kuće
  • Kamatne stope: 5,0% - 8,00%
  • Naknade za zajmodavce: 0% - 1%
  • Uvjeti: 15 godina - 30 godina

Prosječni povrat ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje

Prosječni prinos na kupnju i zadržavanje je trenutno 9% ROI. Ovaj prosjek uzima u obzir godišnji neto prihod investicije i godišnji kapital ili gubitak od tržišne aprecijacije ili amortizacije. Ova varijabla povrata je potaknuta lokalnim tržištem nekretnina, tekućim troškovima imovine i stopom slobodnog prostora imovine.

Investitor može povećati prinose kupnjom nekretnine pod tržišnom vrijednošću. REO svojstva i foreclosures svibanj ponuditi veći kapital mogućnosti. Osim toga, zadržavanje mjesečnih troškova i niska stopa zaposlenosti osigurava stabilan novčani tok. Stopa slobodnih radnih mjesta od 5% smatra se dobrom, što znači da je nekretnina prazna samo 5% u godini.

Potencijalni rizici ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje

Rizici koje treba uzeti u obzir kod ulaganja u kupnju i držanje nekretnina su niska stopa popunjenosti, šteta na imovini, povećanje poreza i osiguranja, kašnjenja u isplati i stope deložacije, te deprecijacija cijena.

Načini ublažavanja potencijalnih rizika ulaganja u kupnju i zadržavanje:

  • Zadržite visoke stope zauzetosti tako što ćete ispravno odrediti cijenu najma
  • Imajte na vrhu potrebnih popravaka ispunjavanjem tromjesečnih inspekcija
  • Kupite dobro osiguranje od odgovornosti vlasnika kako biste se zaštitili od ozljeda na licu mjesta zbog nemara ili nedostatka skrbi. Provoditi stroge procedure za prethodni pregled stanara, osiguravajući kvalitetne stanare.
  • Stanari na ekranu: zakašnjele isplate, iseljenja i oštećenje imovine mogu donijeti neželjene troškove. Provedite probir stanara s tvrtkama kao što je MyRental.
  • Istraživanje prije kupnje: Amortizacija cijena je povezana s lokalnim tržištem i teško ju je izbjeći. Istražite susjedstvo (Zillow Zestimate) i kupujte u stabilnim ili nadolazećim područjima kako biste smanjili potencijalni tržišni rizik.

Prosječni vremenski okvir ulaganja za nekretnine za iznajmljivanje

Vrijeme zadržavanja investitora za kupnju i zadržavanje je između pet i 30 godina. Korist od posjedovanja imovine za 30 godina je prilika da se obuhvati dugoročni rast, izgradi bogatstvo kroz povećanje vrijednosti kapitala i imovine i izbjegavanje kratkoročnih kapitalnih dobitaka.

Držanje imovine za kupnju i držanje dok ne dosegne određenu vrijednost, recimo u pet godina, još je jedan način stvaranja bogatstva. Ova strategija se oslanja na tržište nekretnina kako bi diktirala vremenske rokove. Kada tržište dostigne vrhunac, investitori koji kupuju i drže će prodati svoje nekretnine, ostvariti dobit i dobiti gotovinu spremnu za sljedeći tržišni ciklus kupca.

Gdje se mogu iznajmiti financiranje imovine

Dobivanje velike hipoteke za najam nekretnina nikada nije bilo lakše. Ispunite kratki obrazac na LendingTree i neka više zajmodavaca konkurira za vaš kredit. Njihova internetska tržnica omogućuje vam da brzo uspoređujete cijene, ponude i nađete dobar fit. Odvojite nekoliko minuta i pogledajte svoje mogućnosti.

Posjetite LendingTree

3. Kako investirati u nekretnine s iznajmljivanjem

Objekat za iznajmljivanje za odmor je imovina koju investitor kupuje za korištenje kao kuća za odmor i iznajmljuje se kako bi nadoknadio troškove vlasništva. Obično se kupuje u području koje ima turističke atrakcije i sadržaje. Većina investitora unajmljuje tvrtku za upravljanje za upravljanje marketingom, raspoređivanjem, održavanjem i naplatom najamnine. Uobičajeni uvjeti financiranja dostupni su za većinu drugih kuća za iznajmljivanje.

Tko za odmor najam nekretnina je pravo

Ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje može biti dobar izbor za iskusne investitore i nove investitore. To je sjajan način za početnike u nekretninama jer dobivate korist od korištenja imovine i iznajmljivanja kada je ne koristite.

Prednosti nekretnina za iznajmljivanje:

  • Izvor dopunskog dohotka koji može nadoknaditi vlasništvo kuće i troškove odmora
  • Odbitak za porez na nekretnine
  • Ulaganje u nekretnine za početnike jer ima niže predujmove od zajmova koji nisu vlasnici

Troškovi iznajmljivanja nekretnine za odmor

Tipični troškovi ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje uključuju:

  • Naknade za zajmodavce: Naknade za odobrenje zajma i bilo koje bodovne zajmodavce
  • Zatvaranje troškova: Općenito 2% do 5% od kupovne cijene
  • Porezi na imovinu: Mijenjaju se ovisno o veličini i lokaciji nekretnine
  • Odmor najam imovine osiguranje: prosječni odmor najam osiguranje godišnje premija je $ 2000 do $ 3000
  • Održavanje i čišćenje: Različito, ali u prosjeku 1% do 2% od kupoprodajne cijene nekretnine godišnje
  • Naknade za upravljanje nekretninama: obično 15% do 30% najamnine

Najam nekretnina za najam obično generira višu rentu od ulaganja u kupnju i držanje nekretnina, ali troškovi, kao što su osiguranje, čišćenje i održavanje, također su općenito veći.

Financiranje iznajmljivanja nekretnine za odmor

Investitori obično financiraju nekretninu za iznajmljivanje za odmor s odgovarajućim zajmom. Zajmodavci će posuditi do 90% prodajne cijene glavnim zajmoprimcima s rokom do 30 godina i sukladnim stopama kredita.

Investitor može koristiti kreditni portfelj ako ne ispunjava osobne kvalifikacije za odgovarajući zajam.

Za više informacija o portfelju kredita, provjerite naš detaljni vodič za portfelj kredita.

Obiteljski zajam za najam nekretnina za odmor

Investitor će općenito koristiti višestruki kredit za financiranje odmor iznajmljivanje imovine s dvije do četiri jedinice. Postoje četiri vrste višestrukih kredita: konvencionalne hipoteke, krediti s državnom potporom, kreditni portfelj i kratkoročno višestruko financiranje. Svaka vrsta kredita ima svoje vlastite kriterije kreditiranja.

Za detaljnije informacije o višestrukim kreditima, pogledajte naš detaljni vodič za višeobiteljske zajmove, koji uključuje stvari kao što su gdje pronaći višestruke kredite i kako se prijaviti za njih.

Prosječni prinosi na ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje

Povrati na nekretnini za iznajmljivanje nekretnina razlikuju se ovisno o kupovnoj cijeni nekretnine, lokaciji, operativnim troškovima i stopi popunjenosti. Tipični povrat na nekretninu za iznajmljivanje sličan je kupnji i zadržavanju i obično je oko 9% do 12%.

Čimbenici koji utječu na povrat ulaganja u nekretnine za odmor su:

  • Naknade za upravljanje: Prosječno 28% za tvrtku za upravljanje odmorima
  • Porezi na imovinu: Obično 2% -kup od procijenjene vrijednosti imovine
  • Troškovi financiranja: kamatna stopa, naknade za zajmodavce i mjesečna plaćanja hipotekom
  • Operativni troškovi: troškovi čišćenja, održavanje itd.
  • Pristojbe HOA: ako se primjenjuju, one se mogu razlikovati ovisno o veličini jedinice i sadržajima u zgradi
  • Cijene popunjenosti: Što se više nekretnina iznajmljuje, to je veći ROI

Potencijalni rizici ulaganja u nekretnine za odmor

Glavni rizici u ulaganju u nekretnine za iznajmljivanje su produljena radna mjesta, a ne mogu se nositi s troškovima vezanim uz imovinu i štete od uragana ako se nalaze u blizini plaže.

Neki rizici ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje uključuju:

  • Nedosljedan novčani tok jer su iznajmljivači obično sezonski
  • Troškovi prijevoza, kao što su porezi na imovinu, troškovi održavanja i komunalne usluge, bez obzira na to je li imovina iznajmljena ili ne
  • Naknade za upravljanje nekretninama
  • Iznajmljivanje nekretnina pogoduje jačim za vrijeme ekonomskih kriza jer ljudi često eliminiraju ili smanjuju odmor kako bi uštedjeli novac

"Neki rizici povezani s ulaganjem u nekretnine za iznajmljivanje su loše vremenske prognoze, porast cijena benzina, zatvaranje plaža zbog prirodnog fenomena ili umjetne izrade i neobične odjeće i odjeće na namještaju."

- Chris Dowler, osnivač i vlasnik tvrtke Dowler Construction Services

Prosječni vremenski okvir za ulaganje u nekretnine za iznajmljivanje

Ulagači obično zadržavaju nekretnine za iznajmljivanje više od pet godina, što ih čini strategijom ulaganja i kupnje. Neki investitori zadržavaju ta svojstva u obitelji za dugoročno bogatstvo, dok drugi prodaju kada ih više ne mogu uživati.

Za više informacija o kupnji nekretnina za najam odmora, pogledajte naš detaljni vodič o tome kako kupiti nekretninu za iznajmljivanje, koja uključuje stvari poput onoga što tražite u nekretnini za najam odmora i na kojim područjima kupiti.

Gdje možete dobiti odmor najam financiranje imovine

Pronalaženje pravo vjerovniku za svoj odmor najam imovine ne mora biti glavobolju. Ispunite kratki obrazac na LendingTree i pustite lenders da se natječu za vaše poslovanje. Njihovo online tržište omogućuje vam brzo uspoređivanje cijena, ponuda i pronalaženje dobrog stanja. Pogledajte svoje opcije na mreži za nekoliko minuta.

Posjetite LendingTree

4. Kako ulagati u komercijalne nekretnine

Komercijalne nekretnine kupuju investitori i iznajmljuju ih tvrtkama, a uključuju poslovne prostore, restorane i maloprodajne objekte. Investitori u komercijalne nekretnine uglavnom su dugoročni investitori koji traže mjesečni prihod od najma i povećanje cijene. Komercijalni investitori mogu koristiti tradicionalne dugoročne zajmove ili komercijalne zajmodavce koji tvrde novac za popravak i okretanje.

Tko komercijalne nekretnine Ulaganje je pravo za

Komercijalne nekretnine investiranje je pravo za poslovne vlasnike koji žele posjedovati imovinu svoje poslovanje nalazi se i za dobro financira iskusnih investitora. Komercijalne nekretnine mogu biti složenije i intenzivnije od ulaganja u stambene nekretnine. Većina lenders zahtijevaju 20% do 25% dolje, i naplatiti stope između 8% i 10%.

Najčešći tipovi investitora u komercijalne nekretnine uključuju:

  • Tvrtke i korporacije koje traže vlastite uredske prostore
  • Investicijski fondovi za nekretnine koji ulažu u komercijalne ili komercijalne + stambene
  • Ograničena partnerstva koja udružuju sredstva i diversificiraju rizik za manje komercijalne investitore
  • Iskusni individualni investitori s većom tolerancijom na rizik, pristup financijskim sredstvima i poznavanje najma komercijalnih nekretnina

Troškovi komercijalnih ulaganja u nekretnine

Poslovne nekretnine su novčane intenzivne, stope zajmodavaca su veće i manje fleksibilne, porezi su općenito veći, a osiguranje je obično skuplje od stambenih. Međutim, vlasnici poslovnih prostora mogu prenijeti mnoge od tih troškova na stanara s trostrukim neto zakupom.

Troškovi ulaganja u komercijalne nekretnine obično uključuju:

  • Naknade za zajmodavce i troškovi zatvaranja: Naknade za odobravanje kredita, bodovi za koje se naplaćuje zajmodavac i troškovi zatvaranja od 2% do 5% kupovne cijene
  • Porezi na nekretnine: Općenito veći od ulaganja u stambene nekretnine, na temelju lokacije i veličine zgrade
  • Osiguranje od odgovornosti: štiti vlasnika od odgovornosti na licu mjesta
  • Komunalne usluge: Stanodavac može platiti za zajedničke prostore, a stanar općenito plaća sve ostale komunalne usluge

Neki troškovi komercijalnih nekretnina, kao što su porezi na imovinu, održavanje i licence, u pravilu su djelomično ili u cijelosti plaćeni od strane stanara kao dio uvjeta njihovog zakupa.

Financiranje ulaganja u poslovne nekretnine

Komercijalne hipoteke financiraju tradicionalne banke, SBA krediti i krediti s teškim novcem uz uvjete kredita između 12 mjeseci i 25 godina. Kamatne stope su fiksne ili promjenjive, obično između 6% i 10%. Komercijalni zajmovi zahtijevaju komercijalne procjene, koje su skupe, a neki zajmodavci imaju kazne za prijevremene otplate.

Komercijalni zajmovi dolaze u četiri različite vrste:

  • Tradicionalna komercijalna hipoteka: 60% do 80% LTV, varijabilne i fiksne stope i do 25 godina
  • SBA 7 (a) kredit za komercijalne nekretnine: LTV do 90%, 50.000 do 5 milijuna USD, do 25 godina i promjenjive stope
  • Kredit CDC / SBA 504 za komercijalne nekretnine: zajam zauzetog vlasnikom s LTV-om do 90%, minimalni iznos od 125.000 do 20 milijuna USD, do 25 godina i fiksne stope
  • Tekući krediti za komercijalne nekretnine: LTV do 70%, 250.000 do 3 milijuna dolara, do 12 mjeseci i stope od 10%

Za više informacija o različitim komercijalnim hipotekarnim opcijama, pogledajte naš članak o vrstama komercijalnih zajmova za nekretnine.

Investitori u komercijalne nekretnine također se oslanjaju na kredite s tvrdim novcem kako bi financirali svoje investicijske kupnje. Ako komercijalna nekretnina investitor želi obnoviti nekretninu, ili prodati ili dati u zakup dugoročno, oni mogu koristiti tvrdi novac vjerovniku unaprijed, a zatim tradicionalni vjerovnik za dugoročne uzeti-out hipoteku.

Prosječni povrat ulaganja u komercijalne nekretnine

20-godišnji prosječni prinos na komercijalne nekretnine iznosi oko 9,5% bruto povrata ulaganja (ROI). Investitori u komercijalne nekretnine zarađuju povrat na mjesečni prihod od zakupa, kao i na povećanje cijene kada prodaju.

Povratak je bruto i stoga ne uključuje nikakve troškove, kao što su:

  • Mjesečni zajmovi: Na temelju kupovne cijene i određenog zajmodavca
  • Porezi na komercijalne nekretnine: otprilike 2% godišnje tržišne vrijednosti
  • Popravci i održavanje nekretnina kojima upravljaju investitori: Općenito 2% fer tržišne vrijednosti godišnje
  • Naknade za upravljanje imovinom za komercijalne portfeljne ulagače: Općenito 15% do 35% godišnjeg bruto prihoda od najma

Ti troškovi, slično kao i stambeni investitori koji kupuju i drže, troše u profit investitora za komercijalne nekretnine. Investitori mogu povećati njihove vraća ako se naći komercijalne nekretnine foreclosure ili ako oni kupiti nekretninu na aukciji.

Potencijalni rizici ulaganja u poslovne nekretnine

Investitori u komercijalne nekretnine općenito se suočavaju sa sljedećim rizicima:

  • Rizik popunjenosti: Rizik od prazne imovine i stanara koji uništavaju imovinu (što zahtijeva vrijeme i novac za popravak), što negativno utječe na ROI.
  • Trošak amortizacije zakupnine: Tržište leasinga komercijalnih nekretnina može pasti niže od hipotekarne zajmoprimca, uzrokujući da investitor postane „podvodni“.
  • Rizik odgovornosti: Vlasnici mogu biti odgovorni za ozljede na licu mjesta zbog nemara ili nedostatka skrbi. Komercijalni investitori mogu se zaštititi komercijalnim osiguranjem od odgovornosti za nekretnine.

Prosječni vremenski okvir za investiranje u komercijalne nekretnine

Prosječni investicijski vremenski okvir ulaganja u poslovne nekretnine iznosi više od pet godina. Razlog tomu je što su uvjeti financiranja obično između pet godina i 25 godina, a mnogi investitori imaju poslovne nekretnine duže od maksimalnog roka financiranja.

Prosječan zakup komercijalne nekretnine također je između tri godine i pet godina. Investitori u komercijalne nekretnine, dakle, imaju dugoročnije zakupce od stanara stambenih nekretnina. Time se povećava prosječan investicijski vremenski okvir za investitore, a komercijalni investitori imaju veću vjerojatnost za kupnju i držanje.

Gdje se može dobiti komercijalno financiranje nekretnina

Možete pronaći komercijalne nekretnine zajam na Vašoj banci, kreditne unije, ili putem online vjerovniku kao RCN kapitala. RCN Capital posuđuje na poslovne objekte kao što su stambene zgrade i zgrade mješovite namjene, a istovremeno nudi konkurentne cijene glavnim zajmoprimcima. Možete se prijaviti na mreži u samo nekoliko koraka.

Posjetite RCN Capital

Alternativne mogućnosti ulaganja u nekretnine

Postoji nekoliko alternativnih načina ulaganja u nekretnine. Te općenito uključuju nekretnine crowdfunding, ulaganja u nekretnine investicijski trustovi (REITs), i porez založno pravo. Svaka od ovih alternativnih investicija ima vlastite rizike i nagrade i općenito je dobra za različite vrste investitora.

Tvrtke koje nude mnoštvo sredstava za financiranje nekretnina pružaju mogućnosti za ulaganje u obiteljske kuće, stanove, stanove, stanove i nekretnine s više stambenih jedinica. REITs su korporacije koje posjeduju ili financiraju nekretnine koje proizvode dohodak. Oni obično posjeduju portfelj nekretnina unutar određenog sektora i uglavnom isplaćuju 90% godišnje dobiti investitorima.

Najpopularnije alternativne investicije u nekretnine su:

Ulaganje u nekretnine

Nekretnine crowdfunding okuplja novac od više investitora za financiranje projekta ili portfelja projekata. Krupno financiranje nekretnina je pravo za pasivne akreditirane i neakreditirane ulagače koji žele ulagati u projekt koji bi inače bio izvan njihovog raspona cijena ili zemljopisnog položaja.

Web-lokacije za financiranje nekretninama koje koriste nepokretne imovine koriste bazene gotovog novca akreditiranih investitora za financiranje kredita raznim dužnicima, a prosječni prinosi od 6% do 10% za kratkoročne i dugoročne mogućnosti. LendingHome, na primjer, navodi prosječne prinose za akreditirane crowdfunding investitore na 7,25%. Povrati od crowdfunding ulaganja dolaze kao dio kamatne stope koja se naplaćuje dužniku.

Budući da su investicije u nepokretnu imovinu individualni zajmovi, postoji rizik da dužnik ne plaća svoje mjesečne isplate i ne bude u mogućnosti vratiti zajam u cijelosti kada dospijeva. Dugoročni zajam za posudbu nekretnina je obično jedan do pet godina.

Investicijski fond za nekretnine (REITs) Investicije

REITs su korporacije koje posjeduju ili financiraju imovinu koja stvara dohodak. REITs daju ulagačima veću likvidnost i njima se može trgovati kao dionicom bez da investitor djeluje kao stanodavac. Oni imaju niži iznos kupnje, tako da je općenito jeftinije ulagati u REIT nego kupiti nekretninu.

Drugi važni detalji o ulaganju u nekretnine REIT uključuju:

  • Potrebna gotovina: Investitori u REIT-ove stavljaju vlastiti novac, poput kupnje dionica ili uzajamnog fonda.
  • Nema hipotekarnog kredita: Ulagači ne posjeduju samo imovinu, tako da ne možete uzeti hipotekarni kredit na imovinu.
  • Povratak: Ovisno o vrsti REIT-a, prosječni povrat varira. Općenito ulažete manje novca nego što je potrebno za kupljenu nekretninu, tako da su prinosi općenito niži.
  • Kontrolirati: Nećete imati kontrolu nad ulaganjem. REITs kontrolira upravljački tim i one donose sve odluke.
  • Manje otpisa poreza: REITs nema otpisa amortizacije.
  • Vrijeme ulaganja: Privatni REIT zahtijeva od investitora da zadrže svoja ulaganja u REIT-u najmanje jednu do dvije godine.

REITs može biti dobar način da počnete ulagati u nekretnine ako imate gotovinu, želite diverzificirati vaše nekretnine i ne želite upravljati projektima ili nekretninama. Za više informacija o REIT-ovima pročitajte naš detaljni vodič za ulaganje u REIT-ove.

Porezno založno pravo i porezno ulaganje

Kupnja nekretnina s poreznim hipotekama je ulaganje u nekretnine gdje investitori kupuju nekretnine s delinkventnim poreznim bilancama. Ulagači plaćaju porez na zaostale obveze i zarađuju kamate i naknade na svoje ulaganje. Oni su u pravu za investitore koji imaju novac, žele zaraditi kamate i kazne, i eventualno stječu nekretninu za tržišnu vrijednost.

Povrat na porezna založna ulaganja varira od države. Svaka općina daje zakašnjelo razdoblje za otkup. To je vrijeme kada vlasnik mora platiti svoj porezni bilans u cijelosti plus kazne i / ili kamate, a to vrijeme može biti mjesecima ili godinama. Za više informacija, pogledajte naš vodič za ulaganje poreza.

Zaključak: Ulaganje u nekretnine 101

Ulaganje u nekretnine može ponuditi mogućnosti prihoda i kapitala, diversifikaciju i porezne olakšice. Najčešća ulaganja su najam nekretnina, najam kuća za odmor, projekti popravaka i otkaza i komercijalne nekretnine. Međutim, ulaganje u REITs, crowdfunding i porezno pravo može također biti dobra opcija. Kao i kod svih investicija, prava opcija za vas ovisit će o veličini investicije koju želite napraviti, povratu koji očekujete i količini rizika s kojom ste zadovoljni.

Gledaj video: Budi se tržište nekretnina, cijene manje i za 30 posto (Listopad 2019).

Loading...